Dans le Calvados, les propriétaires d’une demeure de plus de 235 m² ont vu leur maison saisie pour impayés. Elle sera mise en vente aux enchères en septembre pour 300.000 euros. Un type de transaction qui n’est pas toujours synonyme de bonne affaire.
Si vous passez vos vacances en Normandie, vous aurez peut-être l’occasion, en vous promenant du côté de Bourgeauville (Calvados), de croiser une jolie propriété typique de la région (voir l’illustration principale). Jusque-là, rien d’anormal. Mais, une fois devant la propriété, votre regard sera sans doute attiré par une affiche placardée sur la grille d’entrée (voir la photo ci-dessous).
On apprend que cette maison de plus de 235 m² (habitables) située sur un terrain arboré de plus de 9000 m² où sont implantés un garage, une chaufferie-buanderie et un cabanon, a été saisie pour impayés d’impôt sur le revenu. La demeure de trois étages avec colombages, toiture en ardoises et terrasse en façade avant et un mur de pierres en partie inférieure sera mise aux enchères le jeudi 26 septembre (à 9 heures) au Tribunal de grande instance de Lisieux, selon l’affiche également mise en ligne sur le site du cabinet d’avocats Viaud Reynaud Blin Lion.
Mise de départ? 300.000 euros. Soit moins de 1300 euros le m². Une aubaine alors que le prix moyen au m² à Bourgeauville avoisine plutôt les 2800 euros le m² selon le site d’estimation immobilière Meilleursagents. C’est ce qui rend ce genre de vente attrayante au premier abord. Mais elle peut comporter également des risques dont il convient de bien prendre connaissance. La présence de l’ancien propriétaire en fait partie.
Ainsi, pour la maison de Bourgeauville, l’affiche précise que «les biens sont occupés par le propriétaire». Une contrainte susceptible de rebuter plus d’un acheteur malgré le prix attractif. Mais, selon les conditions de vente, si le logement est occupé «en tout ou partie par des personnes ne justifiant d’aucun droit ni titre, l’adjudicataire (l’acheteur qui a fait la meilleure offre lors de la vente aux enchères) ne sera le seul occupant de la propriété «qu’à l’expiration du délai de surenchère et, en cas de surenchère, que du jour de l’adjudication définitive» (article 3). Ce délai est de dix jours. En cas de surenchère, le bien est remis aux enchères au prix d’adjudication augmenté d’1/10 du prix. À noter que ce délai vaut également «si l’immeuble est «libre d’occupation», ajoute l’article 3.
Par «personnes ne justifiant d’aucun droit ni titre», comprenez un squatteur ou l’ancien prorpiétaire s’il refuse de quitter les lieux. Si tel est le cas, «l’adjudicataire fera son affaire personnelle, sans aucun recours envers le poursuivant et les avocats, de toutes expulsions qui s’avéreraient nécessaires et indemnités d’occupation qui seraient dues», selon l’article 3 des conditions de vente.
Concrètement, l’acheteur du bien est en droit d’expulser lui-même le débiteur qui occupe le bien saisi sans avoir à recourir au juge, une fois le délai de 10 jours respecté. Ce que confirme l’article R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution: «Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant, de son chef, n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.» Car, selon l’article 2210 du Code civil (ou l’article L 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution), «le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi».
Malgré cela, il arrive que le débiteur obtienne gain de cause en opposant le droit de rester deux mois supplémentaires. Parfois tout simplement parce que l’acheteur n’a pas lu les conditions de vente où il était fait mention du maintien dans les lieux de l’ancien propriétaire. Ces deux mois équivalent au délai entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion, prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Il peut être supprimé si l’occupant est entré illégalement dans le logement. Ce qui n’est a priori pas le cas puisque les débiteurs sont les propriétaires avant la mise aux enchères. Résultat: le délai d’attente pour l’acquéreur peut être long voire lui coûter cher en procédures.
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